Ажиотаж вокруг жилой недвижимости в Крыму постепенно сходит на нет. За первый квартал 2015 года цены упали на 15%, а спрос сократился до минимума, свидетельствуют данные, собранные "Ъ". Тяжелее всего пришлось рынку загородной недвижимости, где переоцененные после присоединения Крыма к России дома почти перестали продаваться. Потенциальных покупателей отпугивают завышенные ожидания продавцов и низкое качество инфраструктуры. На этом фоне более привлекательным оказалось жилье в другой курортной зоне — в Краснодарском крае. За первый квартал квартиры в Сочи уже подорожали на 10-15%.

Начало конца

Согласно данным Крымстата, рост цен на жилую недвижимость в Крыму по итогам 2014 года составил 46%. Но уже в начале текущего года произошел резкий откат: по итогам первого квартала средняя стоимость жилья сократилась на 14%. Точно такие же цифры называют аналитики торговой системы REM Navigator. По их расчетам, в феврале средняя стоимость 1 кв. м в квартирах на вторичном рынке и индивидуальных жилых домах составляла $1,3 тыс. Общий объем предложения за год почти не изменился: сейчас на полуострове продается чуть более 5 тыс. объектов. Директор агентства "Мультидом" Наталья Массальская придерживается немного других оценок. По ее словам, в Севастополе о 15-процентном снижении рублевых цен можно говорить только на первичном рынке.

"Продавцы вторичной недвижимости традиционно номинируют объекты в долларах и пока не собираются снижать цены",— рассуждает она.

По мнению госпожи Массальской, люди, купившие недвижимость в Крыму год назад, в любом случае оказались в выигрыше: цена многих объектов на вторичном рынке выросла пропорционально курсу доллара.

Сильной динамики цен пока не заметили и аналитики портала "Мир квартир", по их расчетам, средняя стоимость квартир в Крыму по итогам первого квартала увеличилась на 3,5%. Незначительное падение цен пока отмечается только в Ялте (-3,5%), Армянске (-1,2%), Евпатории (-1,2%), Севастополе, Керчи и Феодосии (в пределах -1%), отмечалось в исследовании. Но инвестиционный спрос заметно сократился. Согласно обнародованным ранее тезисам "Мира квартир", потенциальных инвесторов в значительной мере отпугивают негативные новости о состоянии и работе инженерных коммуникаций, связи и затянувшаяся история начала строительства моста через Керченский пролив.

Рост без результата

Резкий рост цен на недвижимость в Крыму начался весной 2014 года, после проведения референдума о вхождении полуострова в состав России. Одновременно взлетел и интерес со стороны российских покупателей, а продавцы стали поднимать цены, пик роста которых пришелся на август, когда жилье на вторичном рынке резко подорожало на 40%. Новостройки оказались менее подвержены ажиотажу: стоимость жилья на первичном рынке Симферополя и Севастополя выросла в цене примерно на 10% (см. "Ъ" от 30 июля 2014 года).

Но эффект роста спроса оказался эфемерным и кратковременным, рассуждает теперь основатель REM Navigator Олег Сикорский. Активность российских покупателей не привела к реальному результату по двум причинам: цены на недвижимость оказались значительно выше их ожиданий, а регистрировать сделки было невозможно из-за блокировки существовавшего на полуострове украинского реестра прав, отмечают в REM Navigator. По мнению господина Сикорского, сейчас на продажах негативно отражается и общий макроэкономический спад, который заставил многих клиентов отказаться от покупки дополнительной недвижимости в Крыму. Внутренний спрос на полуострове сократился еще и из-за резкого подорожания многих категорий товаров (по данным Крымстата, минимальный набор продуктов питания с начала года подорожал на 16,9%).

Большинство строительных компаний Крыма затрудняются оценить собственный портфель построенных объектов. Но опрошенные "Ъ" консультанты и участники рынка выделяют девять крупных застройщиков, которые уже длительное время работают на территории полуострова. В этот список входят группа "Консоль", основателем которой считается председатель Госсовета Крыма Владимир Константинов, ООО "Интерстрой" (по данным Kartoteka.ru, ее единственный собственник Наталия Липай), группа "Парангон" (контролируется офшором "Метиглоу Холдингс Лтд", украинские СМИ традиционно связывают ее с экс-министром обороны Украины Павлом Лебедевым). Также в перечне строительная компания "Карбон" (учредитель — британская компания KVV Development Ltd), "Севастопольстрой" (Александр Фулга и Юрий Соловьев), "Сапфир-Траст" (собственники Игорь Свешников и члены его семьи), группа "Профессионал" (основной владелец — офшор "Филей Интернэшнл Лтд"), "Севпроектмонтаж" (Александр Дуквен, Михаил Чернятин), "Скальса" (по данным Kartoteka.ru, 100% принадлежит Владимиру Жерносеку).

В строительной компании "Консоль" указывают, что с начала года снизили рублевые цены на недвижимость на 5-6%. Сейчас компания чаще идет навстречу клиентам и в принципе номинирует цены в рублях, отмечает ее представитель. При этом, согласно его расчетам, валютная составляющая в производстве строительных работ в Крыму составляет 15-20%. Это немного выше среднего показателя по России: в Московском регионе девелоперы традиционно считают, что на валютную составляющую приходится 10% себестоимости строительства. По словам представителя "Консоли", расходы девелоперов в этом году также увеличились из-за подорожания российских стройматериалов и установления долларовых расценок с украинскими контрагентами.

Жертвы переходного процесса

Консультанты, работающие в сегменте загородной недвижимости, настроены еще пессимистичней. "Переходный процесс, когда сделки практически не регистрировались, сильно подорвал рынок, у многих моих знакомых агентов сорвалось 60% договоренностей, люди просто разворачивались и уходили",— объясняет руководитель агентства "Ялта Реал Эстейт" Олег Кузнецов. По его словам, падение цен реально начало ощущаться еще осенью прошлого года.

"Сейчас ситуация замерла, но уже очевидно, что этот сезон будет очень сложным, покупателей практически нет, и я жду дальнейшего снижения",— объясняет господин Кузнецов.

По данным офиса "Миэль", в Симферополе в валютном выражении цены снизились примерно на 10-20%. А количество предложений на рынке заметно увеличилось. Многие владельцы недвижимости, живущие на Украине, теперь решили продать свои дома, это особенно чувствуется на Западном берегу Крыма, отмечают в агентстве "Миэль". Также существенно, по его данным, выросло предложение в районе поселка Мирный, где раньше проводился молодежный фестиваль "Казантип".

Финансовый кризис и затянувшийся процесс регистрации недвижимости не единственное, что отпугивает покупателей. Согласно данным, представленным на сайте "Миэля", стоимость загородных домов вдоль всей прибрежной линии варьируется от $130 тыс. до $750 тыс. Некоторые объекты действительно переоценены, продавцы предпочитают ориентироваться на доллар США, и большинство из них не пересчитали цену после падения рубля, объясняют в агентстве. Но при этом многие продавцы сегодня очень охотно идут на торг и пересматривают цены в процессе переговоров, добавляет представитель "Миэля".

Господин Кузнецов соглашается, что стоимость недвижимости у моря сильно завышена. По его словам, высокие цены закрепились еще в период до 2009 года с ростом объемов многоэтажного строительства в прибрежных зонах.

"Рентабельность строительных проектов тогда стала колоссальной — все, что было построено, продавалось за любые деньги, строительные компании с маржинальностью ниже 300% считались аутсайдерами",— вспоминает он.

Куда уходит спрос

С тем, что за год новых крупных застройщиков в Крыму так и не появилось, соглашаются все опрошенные "Ъ" консультанты. По словам госпожи Массальской, сейчас все достраивают проекты, начатые еще в "украинский период". "На период референдума все они были заморожены, сейчас работы понемногу начинаются",— объясняет господин Кузнецов. По его словам, российские компании заходить в Крым сейчас боятся из-за нестабильной ситуации. "Появилось очень много компаний-однодневок, которые работают под видом новых российских предпринимателей, но я не думаю, что это реальные участники рынка",— заключает он. В том, что крупные игроки строительной отрасли так и не пришли в Крым, не сомневаются и в агентстве "Миэль".

Впрочем, крупные компании сейчас не могут начать работать в Крыму технически. До 2016 года на полуострове будет действовать мораторий на продажу и отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения. Согласно планам правительства, за это время в республике должны быть разработаны правила землепользования и застройки. Кроме того, на полуострове не действует и система земельных аукционов, то есть реальной возможности купить участок под застройку сейчас нет, поясняет собеседник "Ъ" в строительной компании "Консоль", добавляя, что в ее портфеле сейчас 36 застраиваемых площадок, покупка еще пяти рассматривается в будущем. По его словам, основные надежды застройщиков в данный момент связаны с расширением полномочий местных властей, которые смогут самостоятельно разработать механизмы продажи земли на полуострове.

На этом фоне аналитики скептически оценивают перспективы спроса на недвижимость. Так, по мнению экспертов "Мира квартир", клиенты, нацеленные на приобретение недвижимости в российских курортных зонах, сейчас куда чаще обращают внимание на Краснодарский край. Рост спроса в регионе уже отразился на ценах. По итогам первого квартала нынешнего года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Сочи составила 67,8 тыс. руб., на вторичном — 75,4 тыс. руб. За квартал эти цифры увеличились на 15,8% и 9,5% соответственно, следует из данных "Мира квартир". По оценкам гендиректора портала Павла Луценко, в дальнейшем возросший инвестиционный спрос на жилье в Сочи сможет стать причиной дефицита на рынке города качественного жилья. Рост стоимости на недвижимость в Краснодарском крае также подтверждается данными портала rosrealt.ru, по расчетам которого квартиры в Геленджике за год подорожали в среднем на 7%, в Анапе — на 18,4%.

Александра Мерцалова; Вадим Никифоров, Крым